jusbrasil.com.br
6 de Junho de 2020

Como fica meu aluguel durante a PANDEMIA do Coronavírus?

Nathalia Ferreira de Oliveira, Advogado
há 2 meses

Com o surgimento do novo “coronavírus” (COVID -19) em Wuhan, China, no fim do ano de 2019, o vírus vem se espalhando rapidamente por todo mundo. Devido a isso a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou em 11/03/2020 oficialmente que estamos presenciando uma nova pandemia, com isso, o mundo volta seus olhares à saúde, contudo, em contrapartida as medidas de isolamento social sugeridas pela OMS a fim de inibir a propagação do vírus na sociedade, outros setores sofrem sérios impactos, tais como a economia, em especial o ramo imobiliário/comercial.

Quando tratamos de uma pandemia, na qual há recomendações e restrições ao nosso cotidiano, como o distanciamento social e o de quarentena, estes regulado em cada Estado mediante publicação de decreto pelos seus respectivos governadores, consequentemente devemos estar preparados para a crise, pois haverá uma redução e/ou corte total na renda de muitos trabalhadores, assim como impossibilidade de abertura dos comércios como restaurantes, lojas, shoppings, bares, cinemas e teatros, ocasionando, desse modo, queda no faturamento das empresas, o que pode aumentar a inadimplência.

O impacto no movimento causa a diminuição nas receitas podendo, inclusive, zerar totalmente o faturamento de algumas empresas sendo, neste caso, desejável que o inquilino impactado pela crise negocie extrajudicialmente os valores dos aluguéis, objetivando a garantia da sobrevivência do seu empreendimento e, assim, evitando o encerramento contratual e eventuais ações de despejo.

Diante de tal cenário e à luz do art. 18 da Lei do Inquilinato[1], visando a manutenção do contrato de locação, observa-se que as partes possuem liberalidade para ajustarem um novo valor para a locação, assim como há a possibilidade de a pandemia ser classificada como um evento de caso fortuito ou força maior, conforme o art. 393 do Código Civil[2].

A revisão contratual encontra-se disposta nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, os quais abrangem o tema de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” tornando o contrato a uma das partes excessivamente onerosa e de impossível contínuo, dando a possibilidade de solicitar a redução da prestação ou o modo de execução da mesma, o que deverá ser disposto em termo aditivo do contrato de locação pelas partes.

Caso não haja consenso entre as partes no tocante a valores e/ou forma de pagamento a respeito do contrato de aluguel, caberá ao locatário e locador solucionar o litigio judicialmente, na qual o magistrado decidirá a lide conforme a legislação atual e as especificidades de cada caso concreto. Contudo, é possível que o magistrado no gozo de suas atribuições aplique o artigo 317 do Código Civil, que por seus efeitos, poderá o juiz corrigir o valor da prestação ou o modo de sua execução de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Vale ressaltar, que em recente julgado, datado de 04/04/2020 já há jurisprudência sobre este entendimento, conforme a liminar concedida pelo juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22ª Vara Cível de São Paulo (1026645-41.2020.8.26.0100), na qual o magistrado decidiu que enquanto durar a crise sanitária a empresa efetuará pagamentos relativos a 30% do valor original do aluguel.

Como bem pontuado pelo Juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati: “Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior”.

Feita essas considerações, é certo que os impactos deste vírus serão ainda maiores na economia com a sua expansão e disseminação pelo nosso País. De modo que o mercado imobiliário/comercial sofrerá impactos, assim como os demais setores da economia.

Portanto, cabe tanto aos inquilinos como os proprietários serem flexíveis, para que juntos possamos superar este momento de pandemia, sempre guiados pelos princípios da boa-fé e razoabilidade sendo indispensável a clareza do momento em que estamos vivendo.

Em caso de dúvidas a respeito de direito imobiliário e contratos em geral consulte sempre um advogado! Lembre-se que informação, eficiência, organização e planejamento são fundamentais para manter a operação com o menor impacto negativo possível.

Gostou do artigo? Deixe seu comentário ou questionamento!

Lucas Ambrosio de Almeida - Advogado - OAB/SP 388.151

Nathalia Ferreira de Oliveira – Advogada - OAB/RO 8242

(instagram @nathalia_frr, clique aqui para ter acesso).


[1] LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.

[2] LEI N o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

27 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Boa-fé é a palavra chave. Os inquilinos não devem entrar em desespero, mas devem ser honestos e transparentes qt a sua real situação financeira neste período. Solicitei um comprovante a minha inquilina que me pediu um desconto, mas ela não apresentou, além de ter deixado de pagar o condomínio sem ter me falado. Descobri e paguei, ainda assim concedi o desconto de 50% durante 3 meses, mas acho que faltou boa-fé da parte dela, qd vencer o contrato não renovarei. continuar lendo

Boa noite Joana, acho que você foi generosa até demais. O mínimo que o inquilino deve fazer é realmente mostrar documentalmente que está em situação pior que seu locador (muitos locadores são aposentados idosos e tem no aluguel sua complementação de renda). Aí sim dá para conversar. continuar lendo

Com todo respeito, cabe lembrar que a lei 8.245/91 é lei especial, destarte, a sua complementação pelo Código Civil se dá, somente onde está apresentar lacunas. Ante ao exposto, creio que; não havendo acordo, sobre valores ou prazo de carência, cabe ao locatário rescindir o contrato de locação e ao locador receber imóvel, excluindo-se, se houver as multas rescisórias em face do desequilibro do contrato. Desta forma o proprietário/locador pode escolher o que fazer, o que não se pode é sequestrar o direito de escolha do locador. A propriedade tem que ser respeitada senão estaremos a beira do caos. Parabéns pela escolha do tema, muito oportuno. continuar lendo

É imperativo enfatizar que não se deve com isso criar a "industria" da inadimplência. Com isso, alguns (inquilinos) se pautarem em alguma decisão e empurrarem as despesas para o locador, inclusive de taxas de condomínio, IPTU e outras. Afinal, alguns locadores tem sua fonte de renda e sustento dessas locações não podendo assim serem penalizados! continuar lendo

Numa pandemia mundial, as leis perdem parcialmente o seu poder. É preciso ter flexibilidade para dividir o prejuízo e ambas as partes permanecerem vivas... continuar lendo